У каждого из нас рано или поздно поднимается вопрос о приобретении собственного жилья. Кому-то квартира достается по наследству, кто-то хорошо зарабатывает  и может себе позволить купить недвижимость, но в большинстве случаев для россиян покупка квартиры – это что-то маловероятное и практически не реальное.  Конечно, есть еще один выход – арендовать жилье, но в нашей стране никогда не было и еще долгое время не будет того, что называется культурой аренды. Ни в одной стране мира нет такого количества нелегальных арендодателей, и ни в одной стране не принято в 24 часа выгонять на улицу квартирантов, исправно платящих за жилье, как это иногда бывает у нас. Поэтому каждый российский арендатор в сегменте экономкласса ежесекундно живет под угрозой очередного переезда со всеми сопутствующими "прелестями". А ведь среди таких людей есть не только менеджеры среднего звена, но и семьи с маленькими детьми, для которых каждый переезд – это без пяти минут катастрофа. В основном, именно поэтому молодые семьи и предпочитают влезать в многолетнюю кабалу, именуемую ипотекой, в надежде получить хоть какое-то, но свое жилье.

По результатам опросов Всероссийского центра изучения общественного мнения и Национального агентства финансовых исследований, для 56% россиян проблема улучшения своих жилищных условий является актуальной. Однако опыт ипотечного кредитования на данный момент имеют немногие. Среди основных причин неготовности к ипотечному кредиту 36% россиян называют недостаточные доходы, 32% – завышенные процентные ставки, 23% – неуверенность в собственной стабильности, 15% – слишком быстрые темпы роста цен на недвижимость. Не более 10% населения России могут себе позволить сегодня коммерческую ипотеку, причины - низкие доходы и высокий первоначальный взнос (порядка 30% от стоимости квартиры). Эксперты отмечают, что из-за финансового кризиса, который вынудил банки ужесточить условия кредитования и поднять процентные ставки, ипотека в России стала практически недоступна для среднего класса.

В первую очередь, людям необходимо понять, что такое ипотека, ведь ипотека и кредит - понятия разные. Термин «ипотека» - означает залог, а точнее - кредит, полученный под залог имущества должника, а кредит - это деньги, выданные кредитором на условиях возвратности, платности и срочности. Есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки, и кредит - не ипотечный.  Ситуация с ипотечным кредитованием в России достаточно сложная, но не критическая. Сейчас банки готовы кредитовать лица в возрасте от 21 года (ранее – от 18 лет) сроком не более 10 – 15 лет (ранее до 25 лет). Размер первоначального взноса увеличился до 35 – 40 процентов. Средняя ставка ипотечного кредита для заемщика с "белой" зарплатой в России составляет 18 процентов годовых, для заемщиков с неофициальным заработком - до 26 процентов. Есть банки, в которых заемщик должен расплатиться по кредиту до 65-летнего, или даже до 75-летнего возраста. Но даже если банк и готов выдавать кредит заемщикам пенсионного возраста "в принципе", он не готов выдавать кредит всем подряд. К примеру, если человек работает программистом на частном предприятии - он может рассчитывать на получение кредита, невзирая на возраст. Если же человек работает в "бюджетной сфере", то в большинстве банков ему если и выдадут кредит, то с условием, чтобы заемщик расплатился с кредитом до 65-летнего возраста. При выдаче ипотечного кредита в каждом банке есть свои ограничения по доходу. Их общий смысл прост: чем лучше подтверждаются доходы заемщика, тем больше денег может выдать банк, и тем меньше будет процентная ставка. Из приятных сторон ипотеки можно отметить, что для тех, кто берет целевые кредиты, предусмотрены различные финансовые льготы, в том числе по налогообложению. Но надо понимать, что оформление кредита должно быть правильным. Если вы взяли кредит «на неотложные нужды», купили квартиру - не целевой кредит, то есть льгот не предусмотрено; если же взяли кредит на приобретение недвижимости и на приобретение недвижимости его потратили - то и на льготы имеете право.

С одной стороны, людям, купившим квартиру по ипотеке, можно не слишком беспокоиться: сами банки не желают рисковать и, как правило, тщательно проверяют доходы клиентов. Первых россиян, которым удалось воспользоваться ипотечными кредитными продуктами, пожалуй, можно причислить к лику святых. Банки требовали, чтобы эти люди состояли в счастливом законном браке, получали высокую «белую» зарплату, завершили престижное высшее образование, имели блестящие карьерные перспективы, обладали великолепным физическим и душевным здоровьем, не имели вредных привычек. Приветствовалось, если счастливец уже создал приличную незапятнанную кредитную историю и собственность, которую можно оформить в залог. Всего этого гражданин обязан был достичь к 30 - 35 годам. Конечно, сейчас времена изменились. Теперь граждане выбирают банк, который вынужден идти навстречу «дорогим клиентам». Требования к заемщикам стали более мягкими, тем не менее, они обязаны застраховаться. Как правило, если приобретается новостройка, то банки требуют застраховать жизнь и здоровье заемщика, и финансовый риск, а если жилье на вторичном рынке, то, - жизнь, трудоспособность, утрату права собственности и ущерб, который может быть нанесен приобретенной квартире.

Все эти предосторожности не прихоть банкиров, а жизненная необходимость. Зачастую люди, подписывающиеся на ипотеку, не до конца осознают все реалии происходящего. Пока вы полностью не расплатились по ипотечному кредиту «твердого» права на квартиру у вас нет. Иногда осознание этого факта приходит к человеку уже после оформления ипотечного кредита. И это осознание порой приводит к настоящей трагедии. Недавно житель города Кстово Нижегородской области Игорь Смотраков покончил с собой, бросившись под колеса машины. Причиной самоубийства стал злосчастный ипотечный кредит, который он вместе с женой взял в 2005 году. Что примечательно, кредит был относительно небольшой, на вторичное жилье, но для семьи, где жена работает простым бухгалтером, а муж – ремонтником дорог, и он оказался слишком значительным. Чтобы проценты были минимальными, семья Смотраковых оформила кредит с плавающей процентной ставкой, а через три года грянул финансовый кризис, вследствие которого ставка выросла с 10,5% до 23% всего за несколько недель. Когда Игорь осознал сумму, которую теперь придется выплачивать банку, он предпринял несколько неудачных попыток устроиться на более высокооплачиваемую работу. В итоге мужчина не выдержал, вышел на шоссе и бросился под колеса проезжающей мимо машины. От полученных травм он скончался на месте. Вдова погибшего рассказала в одном из интервью, что платить кредит ей придется еще 12 лет: "Я работаю кассиром-помощником бухгалтера, получаю 6000 рублей. А мне надо ежемесячно 8 тысяч отдавать, да еще и кредит вырос. Мне не до чего сейчас, как платить кредит, не знаю".

Еще одной жертвой ипотечного кредитования стал учитель физкультуры из Нижнего Новгорода. Он побоялся, что из-за возраста (50 лет) ему не дадут кредит, поэтому представил банку фиктивные справки о своих доходах. Что подтолкнуло мужчину на этот шаг – непонятно, но ясно, что свою ошибку он осмыслил только после въезда в новую квартиру. В ней же он и повесился.

К сожалению, случаи самоубийств из-за неспособности погашения ипотечных кредитов не так редки, но предотвратить трагедию могут только сами люди, идущие на кредитование. Когда речь идет о том. что вы будете должны банку каждый месяц выплачивать большую сумму в течение десятков лет, вы должны тщательно все обдумать и решить для себя, способны ли вы потянуть этот кредит или нет. Если вы все-таки вовлекли себя в ипотеку, не стоит забывать, что при появившихся финансовых затруднениях, вам в любом случае следует как можно скорее поставить в известность банковских специалистов о причинах, по которым вы прекратили платежи. Как правило, банки вполне лояльны к клиенту – никто не хочет судиться без крайней необходимости. Если финансовые затруднения в семье временны, стоит попросить банк об отсрочке платежей. В таком случае придется заплатить «штрафные» проценты (0,1 — 0,5% от годовой выплаты), но вас могут освободить от выплат долга на несколько месяцев, и переезжать из ставшей родной квартиры не придется. Такая практика подойдет тем, кто потерял работу, но не трудоспособность, или по каким-либо причинам столкнулся с незапланированными, но необходимыми и неотложными крупными расходами.

Виталий Галущак